住区以居住为主体，但各种配套功能区要合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例（密度）应控制在30％以下；绿化用地一般应超过35％，并尽可能扩大，如有的优秀住区已达到50％以上。绿地分布应按集中与分散相结合，便于居民就近使用的原则。科学布置中心公园、分区中小公园。中心公园应大小有度，除特大型住区外，住区内一般不宜建大型公园，而应着重搞好分区中小公园或主题公园及组团绿化。公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动场地，既要适当靠近居住区域，方便居民使用，也要防止对住户的干扰。

  合理的组团围合式――院落、群落式可以丰富建筑空间环境，优化组团园林设计，方便居民交往和休憩、锻炼。也可以设计立体交往空间，在相邻的住宅楼（尤其是高层）之间及楼顶设计几个交往层。有的住区设计了三面连体住宅楼，在围合空间的第二层设露天绿化、活动平台（首层架空），也颇受居民欢迎。在山坡地段，为便于依山就势建房，增加建筑群体的梯度层次，可以适度设计一些排列式布置。但这种布局也应注意提高住宅群落功能，布置好住宅行列间的园林绿化和交往空间。

  住区的建筑设计内涵丰富，突出特色

  住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风格。市中心区、郊区、山区、河畔、风景区等住区规划应因地制宜，与大环境结合，善于发挥地段优势。借景建住区则更为理想。城市远郊、近郊的小区，特别是主要为居民假日居住的小区（即所谓5＋2模式――5天工作日在城内住，2天假日在郊区度假），应提供更多的游乐、休闲设施和优美景观，让居民在假日住得舒适，玩得欢心。

  住区的个性、特色十分重要，即使是同一开发商开发的小区也应表现不同的特色，不应照搬、“克隆”。不仅住区要有特色，而且住区内组团（群落、院落）也应该有特色，尤其是大型住区，即使是主题不突出的住区，在园林设计、建造造型、社区服务等方面也应表现出不同的特色。

  努力建设住区的生态环境系统

  在住区规划中防止盲目提高容积率，只重建房不重环境的倾向。对住区空间的布置必须首先考虑生态环境，保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的叶面系数（多种树）和造氧功能。要充分利用原有树木和水面，并使其合理使用。

  生态住区要提倡环保理念、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，垃圾进行无害化处理。

  美化住区景观系统，建设“山水住区”

  “山水住区”不是简单的住宅群＋山＋水。它的内涵主要是科学地利用山水，适当地创建，使住区园林化、生态化、美观化，同时使自然环境设计继承、发扬中国文化传统，做到传统与现代结合，洋为中用，体现出高品位的艺术价值和观赏性，显示出浓郁的诗情画意，满足人们的精神追求、文化需求。

  交通道路应人车分流，减少对居住区影响 。

  住区道路系统应分级明显、架构清楚，既要与城市公共系统衔接，又要避免城市公交道路穿住区而过。如果城市规划确定公交道路必须穿过住区时，在可能条件下可设计地下道路，以防止对住区的严重干扰。

  小型住区应避免机动车道进入居住区域。有的住区建设“无车小区”，即机动车道和停车场都设在地下，机动车从小区门口进入地下，居民在地下停车场可直接乘电梯到居室，车辆对住宅区域全无干扰，效果良好，居民满意。

  住区的停车位要数量合适、设置合理，应根据不同类型住区不同居住人群，按适当超前原则确定。停车位的布置不能影响环境的美观，要尽可能减少空气污染、噪音干扰、节约用地。住区停车场以设在地下、半地下较为适宜，有以下几种形式：（1）半地下停车场与绿化组合。（2）全地下车库。（3）架空平台下停车库。（4）在绿化带搭棚架停车。但如果能做到停车地面仍有绿地（用砌块铺地，地砖边缝种草），棚顶有绿树遮荫，不靠近楼旁，也未尝不可。

    1月9日，建设部在其网站上公布了《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》，将90平方米住宅标准部分放大到了100平方米以上。次日，此意见稿便被废止。业内人士分析，为巩固调控成果、抑制房价过快上涨，监管层宁可“一刀切”，也要避免“政策折扣”。

    中国城市经济学会副会长刘维新认为，90平米住宅已远远可以满足一家三口的住房需求。而当前的大户型泛滥给投资性需求制造了空间，不利于抑制房价的过快上涨。他强调，中央的调控政策必须得到刚性落实，否则房地产调控将难见效果。

    16日晚，国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》指出，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。次日，沪深股市地产股整体暴跌。专家称，此举发出了调控将持续从紧的强烈信号，开始物业税征收试点、调整商品房预售政策等更加严格的调控政策可能出台。

    23日，建设部部长汪光焘表示，今年将配合做好物业税等试点工作，继续把控制住房价格过快上涨纳入政府工作的目标责任制。他还强调，“90平米、70%”政策的执行不得打折扣，“各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。”

    此外，国土部日前也下发通知称，从今年起，城市建设用地审批方式将作重大调整。84个城市建设用地由过去的报国务院分批次审批，调整为每年由省级政府汇总后一次申报，经国务院批准后，由省级政府具体组织实施，省级政府将对城市建设用地负总责。业内专家称，这将更好地调动起中央和地方共同管好、用好土地的积极性。

    此次房地产调控的一大亮点就是住宅结构的调整，而从种种迹象看，今年仍将重点打好调整结构和稳定房价这两张牌。

    在住房供应结构调整方面，汪光焘表示，进一步落实和完善有区别的税收政策等经济调节手段，引导合理的住房消费结构和供应结构。今年6月，建设部等部委将对各地新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。

    此外，稳定房价仍是调控的重点。汪光焘说，今年将继续合理控制城市房屋拆迁规模和进度，房价上涨过快的城市，要加大“两限两竞”（限套型、限房价、竞房价、竞地价）商品住房建设力度，增加满足当地居民自住资助需要的中低价位、中小套型普通商品住房供应。

    房企所得税全面严格"计提"，仍未能遏制企业漏税，表象背后折射出的，正是房地产业税费繁杂的现状。"税费加在一块差不多有70种。"一位地产商向记者抱怨。

    "房地产开发环节税费混杂，流通环节税务名堂多，保有环节几乎没收税，这样的税务设计早跟不上形势变化了，应该重新全面规划。"建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受记者采访时称。

    土地增值税"清算令"及企业所得税的严格征收与追缴，让业界对房地产税费改革的期望重新变得迫切起来。

    华远地产董事长任志强早期曾撰文指出，整个房地产行业链中到底涉及了多少税和费，不要说普通人，就算圈内专业人士也很难讲清楚。据他粗略盘点，房地产税费既包括各种税项，也包括地租，而地租又分货币地租与实物地租两大类。 "这些税和地租在房价成本中占有极大比例，其中货币地租和实物地租（不含征地、拆迁等费用）各约占房价成本20%，税和地租累计可占房价的60%甚至以上，这还不含税和地租以外的其他收费。"任志强估算说。

房地产税制待改革

    "相对于国际上普遍的增值税征收标准，我国的税负偏重。"五合智库总经理邹毅称。据他介绍，土地增值税由德国首开先河，目前世界上开征该税的有英、法、韩等国及我国台湾地区。它们的税率水平约在17％~50％之间，并根据持有时间与用地性质的不同，设定了相应税率比例。 而国内30％~60％的累进税率设置显然偏高。同时房企还须缴纳所得税，土地增值税只作为费用允扣，造成对土地储备及房产转让环节增值的两次调节--即33％的企业所得税或20％的个人所得税的第一次调节，与30%～60％的累进税率的土地增值税第二次调节。

    "高税负、高税率的结果不仅加重了纳税企业的负担，也会加大税务部门的征收难度。"邹毅评价道。

    "当务之急，是对房地产税制进行改革。"顾云昌指出，"改革的方向应该是对开发环节的税费进行清费正税，对流通环节的税务降低、减少，增加保有环节税收，近几年大家一直在议论的物业税就是保有环节的税收品种。" 在他看来，流通环节的税收是把"双刃剑"--尽管可以抑制炒楼，但也阻碍了流通，造成二手房交易的萎缩，税费杂乱也容易滋生寻租行为。而征收物业税不仅有利于行业的健康发展和社会公平，也可以给地方政府创立稳定的税收来源，让他们不再对短期卖地收益过分依赖。

    央行货币政策委员会委员樊纲也认为，物业税是我国房地产市场的内在稳定器，有了这个稳定器，中央就不必用外部的力量对房地产调来调去了。

    然而，与物业税有关的消息虽然不断从有关部委官员口中传出，至今未见实质性进展，严厉的税政却不期而至了。

   一、是房价 过高、上涨过快。按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2．6∶1左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7．6∶1，有的地方甚至超过10∶1。房价上涨飞快，有的年份超过居民可支配收入，有的年份甚至以30％~50％的速度上涨。

   二、总量过剩、结构失衡。当下，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，另一方面，大多数居民的住房还十分紧张；一方面高档公寓、别墅的空置率高、发展过快，另一方面普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。

   三、平均利润过高、经济房地产化。房地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，一些地区面临房地产化或产业空心化倾向。一些城市GDP 增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响整个经济和社会发展绩效。

   四、周期波动剧烈，经济大起大落。与宏观经济周期比较，房地产周期振幅大，波动剧烈，大起大落，甚至急起急落。

    "2007年的房价，我认为将是'稳中有升'这样一个态势。"孟晓苏说。他分析认为，在2007年，随着各项调控政策的到位，包括对于住房结构的调整到位，供应量将会进一步改善，供应结构将会进一步合理。而结构性影响因素将在房价平稳上起到一个制衡器的作用，使得明年的房价将走稳。"但是房价下跌，在目前看来是不可能的。"

    聂梅生则表示了不同看法。他认为，如果政府能下大力气把廉租房、经济适用房建设做好，2007年房价一定平抑。但他同时表示，经济适用房建设以及房价下调等都需要一定时间，如果经济适用房的政策落实力度足够大，房价和平均房价都会下降，但是商品房价格不一定下降。

   我们认为：想让普通百姓、特别是低收入百姓买的起房的是政府，能够实现这一良好愿望的唯一希望也在于政府。

   因为绝对的优势资源都掌控在各级政府的权限范围内而后才属于地产开发企业；房价的高低起决定作用的仍是政府，次之才是地产开发企业。房价对于百姓和国计民生的影响如果到了“非典”时期的高度，我想一切都不再是问题，政府的工作力度和效率立刻就会发挥到一个新的极致。

    我们完全有理由相信政府对百姓生活的关注程度足够高，也有理由期盼政府的美好愿景会和百姓的幸福感不谋而和，因为和谐社会需要合力共创！